El Error Más Común Que Los Extranjeros Cometen Al Comprar Bienes Raíces en Miami

Dado que el Sur de la Florida está experimentando un período de alta inversión de capital extranjero ya sea en propiedades residenciales o comerciales, es oportuno desglosar algunos conceptos claves para extranjeros que están contemplando una inversión en bienes raíces en EE.UU. Es importante primero hacer énfasis en el hecho de que inversores extranjeros e inversores residentes están sujetos a distintas normas fiscales. No reconocer este simple concepto es la causa de mayores errores en la planificación de inversionistas extranjeros. La mayoría de estos errores corresponden a la manera en que un extranjero toma título de una propiedad en EE.UU.

Ningún extranjero debe comprar una propiedad en EE.UU. sin primero considerar las implicaciones de la ley “FIRPTA.” Esta ley, la cual se reconoce como “Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980,” tiene un simple propósito de imponer un impuesto sobre la ganancia derivada por un extranjero que vende una propiedad en EE.UU. El mecanismo utilizado por FIRPTA es la retención del 10% a 15% del valor de la venta en el momento del cierre (el monto de la ganancia “real” del vendedor es irrelevante). Esta retención se considera como un pago adelantado del impuesto aplicable a la venta. La consecuencia es quitarle al extranjero un monto antes de que tenga la eventual obligación de pagar el actual impuesto sobre su ganancia.

Como ejemplo general para ilustrar el concepto: Un extranjero y no residente de EE.UU., compró un apartamento en Miami, a título personal, en el año 2009 por $250,000, y acaba de venderlo por $450,000. Como consecuencia de FIRPTA, el comprador del apartamento tiene la obligación de retener del monto de venta la suma de hasta $67,500 (15% de valor de venta) como un pago adelantado de las obligaciones impositivas con respecto a la venta del apartamento. El extranjero al finalizar el año impositivo tendrá el derecho de solicitar al IRS un reembolso de la retención o parte de la misma. Siguiendo el ejemplo, el impuesto que tiene que pagar el extranjero sobre la venta son $30,000 (asumiendo un tasa impositiva de 15% por ser “long-term capital gains” de $200,000). En su declaración anual indicará que el IRS le adeuda una devolución de impuestos por el monto de $10,000 (le retuvieron $40,000 y el impuesto aplicable era $30,000). Con planificación adecuada, el extranjero podría haber evitado la retención de sus $40,000 y la demora en esperar una devolución de parte del IRS. Podría haber hecho mucho con sus $40,000 antes de tener que eventualmente pagar el impuesto aplicable. Esto obviamente tiene mayor impacto cuando se incrementan los valores de venta por el concepto del “valor temporal del dinero.”

Aunque hay un par de excepciones a la ley FIRPTA, la mejor manera de evitar una retención es con una planificación adecuada para que el vendedor, bajo la ley no sea considerado como un extranjero. Esto se logra consultando con abogados y contadores capacitados para proponer soluciones adecuadas, dado que una planificación debe ser algo a “la medida.” Lamentablemente, muchos extranjeros compran propiedades a título personal o a través de una “Limited Liability Company (LLC)” y ambas situaciones exponen al inversor extranjero a FIRPTA.

El mal uso común de los LLCs por extranjeros para la compra de una propiedad en EE.UU es problemático, ya que la LLC no sirve para solucionar temas fiscales.